Bất động sản giá rẻ lặng sóng, vì sao?

Nhà ở giá rẻ bớt sốt

Cách đây 4 năm, khi thị trường bất động sản (BĐS) dư cung với phân khúc cao cấp, phân khúc nhà thương mại giá rẻ đổ bộ vào thị trường với những căn hộ diện tích từ 45m - 70m². Theo đó, tổng giá trị căn hộ chỉ khoảng từ 600 triệu-1 tỷ đồng.

Thậm chí, để giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS vào thời điểm đó, Chính phủ đã đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng. Ngoài việc áp dụng cho vay nhà ở xã hội, gói tín dụng này giúp những người mua nhà ở thương mại giá rẻ (khống chế tổng giá trị căn hộ dưới 1,05 tỷ đồng).

Nhờ gói tín dụng ưu đãi này, không ít gia đình trẻ ở những đô thị lớn như: Hà Nội và TPHCM sở hữu được ngôi nhà của riêng mình. Và giới kinh doanh BĐS nổi lên những tên tuổi làm nhà ở thương mại giá rẻ như: Tập đoàn Mường Thanh, Vinaconex Xuân Mai, Hải Phát...

Thời điểm đó, người đứng đầu ngành xây dựng trong mọi cuộc gặp gỡ, phát biểu với báo chí đều nhấn mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Và trong suốt nhiệm kỳ của mình, đi đến địa phương nào ông cũng hỏi han về 2 loại hình nhà ở trên.

Bên cạnh sự phát triển rầm rộ loại hình nhà ở xã hội, chưa bao giờ phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ lại được coi trọng đến vậy. Liên tiếp sau đó, chính Bộ Xây dựng đưa ra thông tư cho phép chia nhỏ căn hộ đã tạo ra nguồn cung dồi dào cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, vị trí dẫn đầu về thanh khoản phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ chỉ tồn tại ngắn ngủi trong vòng 4 năm. Theo báo cáo của Cty tư vấn CBRE, tổng thể thị trường Hà Nội quý I/2016, giao dịch diễn ra sôi động, 4.048 giao dịch tại phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế với 48% và 36% thị phần. Sự vắng bóng nguồn cung phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và số lượng giao dịch giảm, được bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE đánh giá là do sự ảnh hưởng của gói vay 30.000 tỷ đồng kết thúc.

Ngoài yếu tố chính liên quan đến chính sách vay, phân khúc nhà ở thương mại này còn chịu nhiều tai tiếng, vì chất lượng nhà. Nhiều gia đình trẻ sau khi dọn về khu nhà ở thương mại giá rẻ đã tìm cách bán nhà sau vài năm sinh sống, vì không chịu được môi trường sống kém chất lượng.

Trong khi đó, tại các sàn giao dịch, phân khúc chung cư cao cấp bỗng dưng chững lại sau khi có quá nhiều dự án bị đẩy giá lên 50 – 60 triệu đồng/m². Không ít những dự án phải chiết khấu lên đến 10%, nhưng thanh khoản vẫn không tăng. Động thái chiết khấu chính là hình thức giảm giá của chủ đầu tư được coi là quyết định sống còn nhằm thoát khỏi thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, việc giảm giá cũng là lời cảnh báo cho các chủ đầu tư trước việc xây dựng dự án và việc tăng giá bán căn hộ quá cao so với thực tế. Thêm nữa, thời điểm này, liên tiếp các dự án phân khúc cao cấp ra hàng với số lượng lên đến hàng nghìn căn hộ, trong khi lượng hàng tồn kho chưa tiêu thụ hết là những dấu hiệu bất ổn.

“Sóng ngầm” đất nền, liền kề

Sau khi có thông tin Tập đoàn Mường Thanh mua lại dự án Khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông, Hà Nội), đội quân gom hàng bắt đầu lùng sục những suất ngoại giao của người mua trước và tạo nên sóng ngầm đất nền, liền kề tại khu vực phía Tây Hà Nội. Theo lời giới thiệu của “cò” bất động sản, chủ trước mua với giá 15 – 17 triệu đồng/m²/lô liền kề. Tuy nhiên, hiện giá đất nền, liền kề đã bị đẩy lên 20 – 30 triệu đồng/m²tuỳ từng khu.

Theo báo cáo về thị trường BĐS quý II/2016 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá nhà đất, nhà liền kề, biệt thự cũng tăng nhẹ 1-3% so với giá ban đầu tại những khu vực có hạ tầng giao thông tốt.

Lý giải về sự tăng giá của thị trường nhà liền kề Hà Nội từ đầu năm đến nay, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam phân tích, đối với những dự án có vị trí thuận lợi về thương mại cũng như để ở với quy mô vừa phải luôn được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng.

Còn nhà liền kề nếu kết hợp với cho thuê phía dưới và có sự tính toán cũng như thiết kế phù hợp, lại có vị trí thuận lợi về giao thông thì dễ bán hơn so với biệt thự lô lớn. Do vậy, xu hướng trên thị trường nhà liền kề hiện nay là mua để ở chiếm tỷ trọng nhiều hơn mua đầu tư.