Chuyên gia địa ốc dự báo gì về giá BĐS nếu lạm phát cao xảy ra?

Lo ngại về lạm phát khiến cho dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản, coi đây là kênh trữ tiền an toàn. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, giá bất động sản có nguy cơ sụt giảm mạnh nếu như lạm phát vượt quá ngưỡng kỳ vọng.

Dòng tiền vẫn tiếp tục đổ vào lĩnh vực bất động sản khi kể từ năm 2021, lo ngại về lạm phát đã dấy lên trong tâm lý của các nhà đầu tư. TS Trần Nguyễn Minh Hải, Trường Đại học Ngân Hàng TP.HCM từng cho rằng, lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến "một đồng tiền của ngày mai sẽ không giá trị bằng đồng tiền của ngày hôm nay". Với bối cảnh đó, các nhà đầu tư sẽ phải rút tiền ra khỏi ngân hàng vốn có lãi suất không bao giờ đuổi kịp tốc độ lạm phát và đổ vào các kênh đầu tư hấp dẫn như bất động sản.

Trước đó, ông Vũ Trường Thắng, Tổng gi ám đốc Winhousing nhận định, lạm phát sẽ tăng đồng nghĩa với xu hướng bất động sản hút dòng tiền mạnh. Cơ sở của nhận định này đó là, chương trình phục hồi nền kinh tế với quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng của Chính phủ chuẩn bị bung ra cộng hưởng giá xăng dầu, nguyên vật liệu chưa có dấu hiệu đi ngang về giá. 

Theo ông Thắng, đó là loạt dấu hiệu dự báo lạm phát sớm muộn cũng sẽ xảy ra. Và khi lạm phát xảy ra thì bất động sản là kênh đầu tư trú ẩn an toàn, tất yếu dòng tiền sẽ đổ mạnh vào nơi đây. 

Trong khi đó, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, càng đầu tư bất động sản càng lớn, càng tốt. Về kinh tế học khi lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới sẽ neo vào các kênh như vàng, dầu và bất động sản. Nếu mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ tăng lên 1,2-1,5 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, ông Khương đặt ra khuyến nghị, đó là nếu lạm phát xảy ra, lãi suất càng cao, khả năng chi trả của người mua sẽ bị hạn chế. 

Như vậy, khi sức mua hạn chế thì khả năng thanh khoản của bất động sản sẽ trở nên khó khăn. Kịch bản có thể lặp lại giai đoạn 2009-2010 trong bối cảnh lạm phát có dấu hiệu tăng cao. Đây cũng là thời điểm mà thị trường bất động sản ghi nhận dòng tiền đổ mạnh, ồ ạt vào kênh đầu tư được mệnh danh là "trữ tiền an toàn". Nhưng đến năm 2011, lạm phát bị đẩy cao kéo theo động thái ban hành chính sách tài khoá mới. Việc hạn chế dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản cộng với mức cho vay ngân hàng tăng đột biến khiến bất động sản đóng băng vì không thanh khoản. Hệ luỵ của sức cầu sụt giảm nghiêm trọng tất yếu kéo theo giá bất động sản đi xuống.

Đánh giá ở tình hình hiện tại, lạm phát có nguy cơ tăng cao là điều mà nhiều chuyên gia đưa ra nhất là khi giá xăng dầu tăng.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhiều người quan ngại việc Fed tăng lãi suất thì bây giờ lại có sự bất định của thế giới liên quan đến căng thẳng giữa Nga và Ukraine.

Với sự bất định như vậy, rõ ràng các tài sản khác bị ảnh hưởng rất mạnh. Đầu tiên là thị trường tài chính bị rung lắc. Do đó, người ta sẽ tìm tài sản trú ẩn có thể trụ được với các vấn đề ảnh hưởng từ lạm phát, giá dầu tăng... Và bất động sản sẽ tiếp tục là một kênh trú ẩn. 

Ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) cho rằng, bất động sản có mối tương quan với lạm phát, một khi lạm phát gia tăng, giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo, bởi đây là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư.

Song, ông Khôi lại cho rằng, khi đi vào những thời điểm khác nhau, mức lạm phát khác nhau, diễn biến có thể trái chiều. 

Một là lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, bất động sản sẽ tăng. Hai là lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại bất động sản. Theo ông Khôi, có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. 

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế phân tích, khi lạm phát xảy ra, xu hướng người dân lưu trú tiền vào vàng, bất động sản. Nhưng nếu ồ ạt đổ tiền vào bất động sản, sử dụng vay ngân hàng thì rủi ro rất lớn. Ông Hiển nêu ví dụ, giai đoạn 2011-2012, nhiều đại gia vì vay tiền ngân hàng đầu tư bất động sản đã phá sản do ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay cao để bù lạm phát. Chưa kịp đợi bán bất động sản thì nhà đầu tư đã ngộp trong nợ nần.  

Và thực tế, kịch bản 2011-2013 ghi nhận, sau khi lạm phát tăng mạnh, động thái điều chỉnh lạm phát từ phía Ngân hàng Nhà nước như tăng lãi suất. Trong khi đó, lãi suất cao sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư. Kịch bản của thị trường bất động sản sẽ đứng trước nguy cơ đóng băng.