Mua chung cư giá rẻ nhất định phải biết điều này

"Quy định nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm nếu đem áp dụng đại trà thì sẽ gây bất lợi cho doanh nghiệp, làm chậm sự phát triển của thị trường BĐS...và sẽ làm tăng giá chung cư" - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam khẳng định.
Thông báo của cơ quan chuyên môn Hà Nội về việc trong thiết kế và xây dựng tại các công trình, khu đô thị, trung tâm thương mại phải bố trí tối thiểu 3 tầng hầm để xe đã làm xôn xao thị trường BĐS những ngày vừa qua. Quy định trên sẽ có tác động thế nào đến thị trường BĐS?

Để làm rõ hơn vấn đề này, sáng 20/5, Sàn Venus đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng.

Thưa ông, là người có kinh nghiệp lâu năm trong lĩnh vực BĐS, ông đánh giá thế nào về quy định công trình cao tầng sẽ phải xây dựng 3 tầng hầm?

Chỗ đậu xe hiện nay đang là vấn đề nhức nhối tại các khu dân cư. Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế thì doanh nghiệp BĐS cần phải chia sẻ khó khăn với toàn xã hội. Điều này cũng có lợi cho bản thân doanh nghiệp và người mua nhà.

Tuy nhiên, tôi cho rằng quy định cần phải chi tiết, cụ thể hơn, tránh trường hợp yêu cầu chung chung, đánh đồng tất cả gây bức xúc cho doanh nghiệp.

Theo ông, quy định này có những điểm nào chưa phù hợp trong tình hình hiện nay?

Tôi cho rằng hiện nay có 3 tiêu chí cần quan tâm khi áp dụng quy định dự án cao tầng phải xây 3 tầng hầm.

Thứ nhất là vị trí, Hà Nội có khu trung tâm, ngoại thành vùng ven, cũng có khu vực nông thôn. Khu vực trung tâm với áp lực hạ tầng lớn thì dự án cao tầng phải có 3 tầng hầm là điều hợp lý. Tuy nhiên, một dự án chung cư nằm tận sóc sơn thì việc xây dựng 3 tầng hầm thực sự là lãng phí không cần thiết.

Thứ hai là quy mô công trình, thế nào được gọi là nhà cao tầng. Hiện nay nhà có 7 tầng trở lên đã được gọi là nhà cao tầng rồi. Chúng ta không thể bắt doanh nghiệp xây 1 khu nhà 7 tầng nổi mà có tới tận 3 tầng hầm. Đây thực sự là điều vô lý và không khả thi.

Ngoài ra quy mô dự án cũng là một điều đáng để bàn, một dự án có đến 7-8 tòa nhà cao tầng, có tòa nhà nằm ở trục chính, có tòa nằm ở trục phụ. Nếu bắt tòa nào cũng phải xây dựng 3 tầng hầm thì không hợp lý.

Nếu quy định được áp dụng ảnh hưởng thế nào đến doanh nghiệp, thưa ông?

Mới đây, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã khẳng định quan điểm của Chính phủ là coi doanh nghiệp tư nhân là động lực phát triển kinh tế của đất nước trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, quy định bắt doanh nghiệp BĐS phải xây dựng 3 tầng hầm tại tất cả những dự án nhà cao tầng sẽ làm chậm lại sự phát triển của thị trường BĐS và làm đổ vỡ kế hoạch kinh doanh sản xuất của hàng loạt doanh nghiệp.

Cụ thể, hiện nay có rất nhiều dự án đã trải qua một thời gian dài với các khâu phê duyệt, thẩm định, dự toán...Tuy nhiên khi chuẩn bị triển khai thì lại bị mắc quy định này. Dự án lại phải quay lại xin điều chỉnh quy hoạch và kéo theo đó là hàng loạt vấn đề về điều chỉnh tổng vốn đầu tư, giá bán dự án...Hơn tất cả, những khâu điều chỉnh này có thể làm chậm kế hoạch triển khai dự án lên 1-2 năm, thiệt hại cho doanh nghiệp, ách tắc cho thị trường.

Quy định này nếu đem áp dụng đại trà thì sẽ gây bất lợi cho doanh nghiệp, làm chậm sự phát triển của thị trường BĐS. Hiện nay, lĩnh vực BĐS đóng góp một tỷ trọng rất lớn trong GDP, nếu thị trường BĐS phát triển chậm sẽ kéo theo hàng loạt các ngành khác đi xuống gây, giảm tốc độ tăng trưởng GDP.

Đứng ở khía cạnh người mua nhà thì nên mừng hay lo, thưa ông?

Về chủ trương quy định này tốt, có lợi cho người mua nhà và xã hội. Tuy nhiên xét ở một khía cạnh khác thì những người mua nhà ở phân khúc trung bình sẽ bị ảnh hưởng.

Đối với những dự án nhà giá rẻ, khi doanh nghiệp đang được nhà nước hỗ trợ cả về chính sách và vốn để hạ giá thành tạo điều kiện sở hữu nhà cho người nghèo thì hiện nay quy định này lại đẩy chi phí xây dựng lên cao, đồng nghĩa với giá nhà cũng tăng theo.

Vậy, theo quan điểm của ông để quy định trên đi vào thực tiễn thì hướng xử lý thế nào cho hài hòa?

Tôi cho rằng, để đáp ứng chỗ đỗ xe trong một dự án không nên quy định cứng nhắc dự án phải có bao nhiêu tầng hầm mà nên quy định bao nhiêu m2 sàn nhà ở phải đáy ứng được một chỗ để ô tô. Hiện nay, trong các văn bản của Bộ Xây dựng đều quy định 100m2 sàn xây dựng phải có 1 chỗ đỗ ô tô. Tôi cho rằng điều này là hợp lý.

Bên cạnh đó, chúng ta phải nhìn rộng hơn và xa hơn. Chỗ đỗ xe không nhất thiết phải là tầng hầm mà có thể còn là phần nổi. Hiện nay tại nhiều nước trên thế giới đang sử dụng một số tầng nổi dưới tòa nhà làm bãi đậu xe thay vì phải tốn kém làm các tầng hầm. Ở Việt Nam, tại nhiều dự án nhà ở xã hội hoặc chung cư thương mại giá rẻ chủ đầu tư cũng đang áp dụng phương pháp này, vừa đỡ chi phí xây dựng nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu để xe của người dân.

Tới đây Hiệp hội có kiến nghị gì đối với UBND thành phố Hà Nội, sở Quy Hoạch kiến trúc không thưa ông?

Chúng tôi đang hoàn thiện văn bản để gửi UBND thành phố Hà Nội, Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội trong đó kiến nghị Sở cần có hướng dẫn chi tiết, rõ ràng về quy định trên. Đồng thời, kiến nghị Sở quy hoạch kiến trúc tham mưu cho UBND thành phố lắng nghe ý kiến từ phía các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà.

Hiệp hội BĐS cho rằng quy định nhà cao tầng phải có 3 tầng hầm là một vấn đề rất lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS. Chính vì thế, Sở Quy hoạch kiến trúc cần phải có nghiên cứu cụ thể, có lộ trình trước và thận trọng trước khi ban hành chứ không thể đưa một văn bản chung chung, sơ sài như văn bản vừa rồi được.