Nhận định thị trường bất động sản 2016

Thị trường BĐS năm 2016 nối tiếp sự hồi phục mạnh mẽ của năm 2015, những chính sách tiền tệ hiệu quả của Nhà nước giúp cho nền kinh tế vĩ mô có được các điều kiên tốt nhất để phát triển lâu dài và bền vững.

 

CBRE nhận định, thị trường nhà ở năm 2015 khá nhộn nhịp với lượng mở bán, giao dịch cao đã vượt con số thời kỳ thị trường nóng từ 2009-2011. Tính cả năm vừa qua, thị trường Hà Nội có khoảng 28,000 căn hộ được chào bán và khoảng 21,000 căn hộ giao dịch thành công.

 

Tại Tp.HCM, con số này còn cao hơn. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp là đáng chú ý nhất với mức giá từ khoảng 32 triệu đồng/m2 trở lên ghi nhận các diễn biến tích cực so với trước đây. Số lượng mở bán thuộc phân khúc này chiếm đến 28% tổng lượng mở bán mới trên toàn thị trường (giai đoạn 2012-2014 tỷ lệ này thông thường chỉ thấp hơn 10%), còn khối lượng giao dịch phân khúc này chiếm đến 32% tổng lượng giao dịch trên thị trường (tỷ lệ này trước đó chỉ dưới 10% năm 2012-2013). Điều đó chứng tỏ các chủ đầu tư đã mạnh dạn mở ra bán các sản phẩm có mức giá cao hơn để đạt mức lợi nhuận tối ưu bởi họ tự tin vào thị trường. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẵn sàng chi ra ngân sách lớn hơn để mua nhà khi thị trường phục hồi.

 

Phó Gám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn (Công ty CBRE Việt Nam) Nguyễn Hoài An cho biết, một số dự án quy mô lớn thuộc phân khúc cao cấp cũng đã được giới thiệu rộng rãi trên thị trường và sẽ được xây dựng và mở bán trong năm 2016. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng chú trọng hơn vào việc tạo những điểm nhấn cho các dự án, tạo ra sự khác biệt và nắm bắt nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Vì thế, theo CBRE, trong năm 2016, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục nhộn nhịp và cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, các dự án sẽ gay gắt hơn để giành thị phần. Có thể thị trường BĐS sẽ chứng kiến những sản phẩm đa dạng hơn, tập trung vào yếu tố xanh - tiện nghi - thông minh phục vụ cuộc sống cư dân. Khả năng hấp thụ của thị trường có thể gây ra lo ngại, đặc biệt là thị trường có nhu cầu ở thật (thuê hoặc mua để ở) nếu nguồn cung tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2016 cùng với tín dụng BĐS tăng nhanh.

 

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường GS. TS. Đặng Hùng Võ nhận định, thị trường BĐS năm 2016 vẫn chuyển biến tích cực. Dấu hiệu phát triển tích cực của thị trường này thể hiện ở những điểm như tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2015 lên tới 342.000 tỷ đồng, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 39%. Lượng tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, đặc biệt là tại Tp.HCM và Hà Nội.

 

Năm 2016, nhà ở giá trên trung bình và trung bình sẽ chiếm một nội dung chủ yếu. Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục phát triển song nó sẽ không trở thành giao dịch chủ yếu trên thị trường vì sự tăng của phân khúc này còn phụ thuộc vào trợ giúp của Chính phủ. Do đó, khả năng tăng nguồn cung của phân khúc này không nhiều và chỉ dừng ở một mức độ nhất định như hằng số của các năm.

 

Ông Võ cũng cho biết, phân khúc trung bình là phân khúc có sự tăng trưởng hơn nhưng phân khúc cao cấp mới là phân khúc chiếm sự chủ đạo của thị trường năm 2016. Đó cũng là điều khiến lượng giao dịch năm 2016 cao hơn 2015 song những yếu tố mang đến sự đột biến cho thị trường chính là các dự án BĐS nghỉ dưỡng du lịch cũng có cơ hội tăng lên và mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng tăng. Sự quan tâm này tới từ nhiều đối tượng khác nhau, từ những cá nhân tìm mua nhà mong muốn tận dụng Luật Nhà ở sửa đổi, cho tới những quỹ tài chính lớn trong khu vực và các quỹ đầu tư tư nhân tìm kiếm các thương vụ lớn. Ngoài ra, tính thanh khoản tốt cũng đã thúc đẩy thị trường BĐS sôi động hơn.

 

Ông Trần Anh Hùng, Luật sư hợp danh Bross & Partners nhận định, thị trường phát triển nhờ những điều tiết vĩ mô của Chính phủ về kiểm soát thị trường vàng và chính sách ngoại hối. Đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước gần đây siết chặt việc quản lý dự trữ ngoại tệ trong dân, đưa mức lãi suất tiền gửi USD về 0%. Sắp tới, những người gửi giữ ngoại tệ trong các ngân hàng sẽ phải trả phí thay vì được hưởng lãi suất. Các điều tiết này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy người dân dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư vào thị trường BĐS thay vì đầu tư vào việc găm giữ vàng hay ngoại tệ. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện những quy định của pháp luật đối với lĩnh vực BĐS (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) theo hướng minh bạch hóa thông tin, chọn lựa nhà đầu tư có năng lực, bảo vệ khách hàng bằng cơ chế bảo lãnh ngân hàng... cũng góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy thị trường BĐS trong các năm tiếp theo, nhất là 2016. Chung cư cao cấp vẫn được dự đoán sẽ là phân khúc sôi động, có tính thanh khoản cao nhất.

 

Còn theo Giám đốc sàn giao dịch BĐS Phú Quý Land Ngô Văn Dũng, 2016 lại là năm khó khăn đối với các nhà đầu tư BĐS vì các chủ đầu tư luôn luôn tung ra sản phẩm với những định vị giá cao ngay từ khi ra mắt, nhất là các nhà đầu tư thứ cấp.

 

Ông Dũng cho biết, hiện tại, chúng ta chứng kiến hình ảnh “trăm hoa đua nở”, các nhà đầu tư có vốn đều dồn vào BĐS nên lượng hàng ra mắt rất lớn nhưng mức hấp thụ của thị trường có hạn. Vì thế, nhà tư bản nào không có chiều sâu thì dễ bị đổ bể dự án.

 

Bên cạnh đó, ông Dũng đưa ra những cảnh báo đối với các nhà đầu tư không có chiều sâu, thường dùng chiến lược “bóc ngắn cắn dài” thì tiến độ dự án chậm, nguồn vốn thu hồi vốn chậm và khả năng hấp thụ càng chậm.

 

Còn khách hàng sẽ chứng kiến nguồn cung dồi dào chính vì vậy mà những khách hàng cũng nên thận trọng hơn với các nhà đầu tư có lượng vốn hạn chế và thương hiệu không mạnh.

 

Ngoài ra, ông Dũng cũng nhấn mạnh rằng, 2016 sẽ là năm chứng kiến cuộc khủng hoảng về nhân lực đối với những nhà phân phối bởi thị trường hấp thụ có hạn, nguồn cung sản phẩm lớn, các sàn giao dịch mọc lên rất nhiều, lực lượng lao động đổ dồn về thị trường BĐS rất cao nên tỷ lệ giao dịch trên đầu người của một nhân viên môi giới sẽ giảm.