Pháp lý quản lý chung cư còn nhiều khoảng trống

Trong khoảng 10 năm qua, hàng chục dự án chung cư với hàng trăm tòa nhà mới đã mọc lên tại Hà Nội. Nhưng hành lang pháp lý quản lý chung cư còn nhiều khoảng trống và hoạt động giám sát của cơ quan chức năng còn lỏng lẻo.

Quản lý theo quy trình ngược

Bộ Xây dựng đã ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư từ năm 2008. Sau khi đi kiểm tra hoạt động của các chung cư trên địa bàn, Phó Chủ tịch TP. Hà Nội Vũ Hồng Khanh đã thừa nhận rằng, nguyên nhân chính của những bất cập trong quản lý chung cư là do Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sau hơn 7 năm ban hành bộc lộ nhiều hạn chế.

 

Cụ thể, Quy chế này đã không phân định được rõ các phần diện tích sở hữu chung - riêng của chung cư nên gây ra tranh cãi giữa chủ đầu tư và người dân; đồng thời, không quy định rõ về hoạt động của ban quản trị tòa nhà cũng như hướng xử lý giải quyết khi tranh chấp xảy ra tại chung cư.

 

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng, để hạn chế tranh chấp phát sinh, cần thiết phải có quy chế sử dụng chung cư do ban quản lý chung cư lập ra và có sự đồng thuận của đa số hộ dân. Theo ông Liêm, đáng lẽ Bộ Xây dựng phải ban hành một quy chế mẫu để các ban quản lý căn cứ vào đó xây dựng quy chế phù hợp cho đặc thù từng nơi. Nhưng đến nay, đáng tiếc chúng ta vẫn chưa có.

 

Trong khi một quy chế mới chưa được ban hành thì hàng loạt chung cư đã được đưa vào sử dụng sẽ phải quản lý căn cứ theo các quy chế và thông tư cũ. Ông Phạm Sỹ Liêm nhận định, đây là bất cập lâu nay chưa khắc phục được. Trên thực tế, chỉ khi có tranh chấp, tranh cãi nảy sinh thì cơ quan quản lý mới vội vã  ban hành những văn bản mới để giải quyết, trong khi đáng lẽ quy trình phải ngược lại.

 

Chính “quy trình ngược” này cũng dẫn đến tình trạng xây dựng sai phép. Theo đó, thay vì kiểm tra và kiên quyết xử phạt vi phạm trật tự xây dựng ngay từ đầu thì các cơ quan chức năng lại chỉ chính thức vào cuộc xử lý vi phạm khi công trình đã hoặc gần như hoàn tất thi công, thậm chí đã đưa vào sử dụng. Trước hàng loạt vụ sai phạm về trật tự xây dựng “nóng” thời gian qua tại các chung cư, Bộ Xây dựng cho biết sẽ đề nghị UBND TP. Hà Nội xử lý nghiêm cả chủ đầu tư và cán bộ quản lý có hành vi làm ngơ trước vi phạm.

 

Ông Phạm Sỹ Liêm đề nghị việc kiểm tra, giám sát hoạt động chung cư phải được thực hiện thường xuyên, phải thực hiện ngay từ khâu thiết kế, xây dựng cho đến lúc đi vào hoạt động. Theo ông Liêm, người dân đâu thể giám sát được vật liệu và chất lượng xây dựng. Chỉ có cơ quan kiểm tra có chuyên môn mới biết được chủ đầu tư có ăn bớt, thay thế nguyên vật liệu hay không.

 

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện Cục đang soạn thảo quy chế mới về quản lý chung cư, đã có 5 hội thảo được tổ chức để lấy ý kiến rộng rãi từ các cơ quan quản lý địa phương, ban quản lý tòa nhà, chủ đầu tư, ban quản trị và đại diện cư dân... Theo dự kiến, quy chế sẽ được hoàn thiện và trình duyệt ngay trong tháng 11 này.

 

Theo ông Khởi, Quy chế gồm 50 điều, nội dung quản lý các vấn đề chính gồm có: Lập quản lý hồ sơ; có một điều về chỗ để xe; quản lý phần sở hữu riêng (quy chế cũ chưa phân định), phần sở hữu chung được phân định rõ và có sở hữu chung thuộc quản lý cư dân, có phần sở hữu chung không thuộc quản lý người dân (cây xanh, vườn hoa); quản lý vận hành tương tác giữa ban quản trị và ban quản lý, giữa đơn vị quản lý vận hành và người dân.

 

Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Nguyễn Quốc Hiệp nhận định, vấn đề quản lý chung cư đang rất nóng. Phần lớn các chung cư đều có vấn đề do chúng ta chưa có hành lang pháp lý để quản lý, khiến cho cư dân bức xúc. Quy chế này ra đời được kỳ vọng sẽ giải quyết những vấn đề bức xúc của người dân.

 

Nhưng theo giới chuyên gia thì một quy chế như vậy là chưa đủ mà còn phải hoàn thiện cả hệ thống văn bản pháp luật. Ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, chúng ta có thể sớm khắc phục các bất cập trong quản lý chung cư nếu chịu học tập kinh nghiệm của các nước phát triển. Chẳng hạn như ở Mỹ có cả bộ luật về chung cư dày hàng trăm trang, trong đó quy định tỉ mỉ về hướng giải quyết với từng loại tranh chấp. Còn nước ta không có luật riêng về chung cư, trong khi Luật Nhà ở thì chỉ có vài trang về chung cư rất sơ sài.

 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, nhằm giải quyết hạn chế đó, Cục Quản lý nhà sẽ tổ chức nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến việc quản lý, vận hành chung cư; từ đó đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật để có định hướng bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này. Đồng thời, Cục cũng sẽ chủ động phối hợp với các cơ quan liên quan để xây dựng các quy định có liên quan tới việc quản lý và sử dụng nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền ban hành với mục tiêu xử lý triệt để các vấn đề liên quan đến chung cư.

*Các dự án chung cư có mô hình quản lý mới:
- Chung cư HH Linh Đàm