Thị trường BĐS phục hồi nhờ chính sách phát triển nhà ở xã hội

Khi nói tới nhà ở xã hội, nhiều người thường liên tưởng đến những khu chung cư mới được xây dựng và bán với giá ưu đãi cho người nghèo đô thị. Vì thế có ý kiến cho rằng sự hỗ trợ về nhà ở chỉ dành cho người nghèo đô thị còn dân nghèo ở nông thôn sẽ thiệt thòi?

Song, trên thực tế, khái niệm về nhà ở xã hội cần phải được hiểu đầy đủ hơn để thấy được tính nhân văn của chủ trương này.

 

Nhà ở xã hội hướng tới mọi dân nghèo

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy, khái niệm nhà ở xã hội chỉ thật sự được làm rõ khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển Nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 lần đầu tiên vào năm 2010.

 

Cụ thể, chiến lược đã đưa ra quan điểm mang tính đột phá, phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, xã hội và nhân dân; đồng thời, xác định phải phát triển cả hai loại nhà ở.

 

Thứ nhất, nhà ở thương mại theo thị trường hàng hóa dành cho đối tượng có đủ khả năng chi trả dựa theo cơ chế thị trường. Thứ hai, nhà ở xã hội là nhà ở thị trường phi hàng hóa với sự hỗ trợ của Nhà nước nhằm giảm giá thành.

 

Thứ trưởng Đỗ Đức Duy khẳng định, khi quan điểm được nêu rõ, chính sách đã thông, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, địa phương đã triển tiến hành loạt chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm thích hợp với từng nhóm đối tượng cụ thể, từng khu vực chứ không chỉ bó gọn trong loại hình căn hộ chung cư cho người nghèo đô thị như nhiều người vẫn lầm tưởng.

 

Báo cáo của Chính phủ tại Kỳ họp Quốc hội lần thứ X cho thấy, tính tới hết quý III/2015, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp chi phí để xây dựng mới, cải tạo nhà ở đối với 80% người có công trong tổng số gần 80.000 hộ theo kế hoạch trong Quyết định 22/2013/QĐ-TTg. Cùng với đó, Chương trình 167 giai đoạn 1 đã hỗ trợ cho 530.000 hộ nghèo khu vực nông thôn, giai đoạn 2 đang tiếp tục thực hiện với khoảng 311.000 hộ.

 

Với khu vực ngập lũ Đồng bằng sông Cửu Long, giai đoạn 1 đã giải quyết chỗ ở ổn định, an toàn cho 146.000 hộ dân và giai đoạn 2 đã tăng thêm hơn 50.000 hộ dân. Bên cạnh đó, khu vực thường xuyên bị bão lũ ở miền Trung cũng đã hoàn tất giai đoạn thí điểm với 700 căn nhà và giai đoạn mở rộng đã lên đến con số 28.000 căn nhà chống bão, lũ.

 

Đối với chương trình nhà ở xã hội khu vực đô thị, toàn quốc đã hoàn thiện đầu tư xây dựng 135 dự án; trong đó có 51 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với quy mô xây dựng 25.850 căn hộ, tổng vốn đầu tư khoảng 9.560 tỷ đồng; 84 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng 28.550 căn hộ, tổng vốn đầu tư khoảng 6.730 tỷ đồng.

 

Hiện nay, cả nước đang tiếp tục thực hiện 171 dự án nhà ở xã hội; trong đó có 108 dự án nhà ở xã hội danh cho người thu nhập thấp với quy mô xây dựng khoảng 61.290 căn hộ, tổng vốn đầu tư khoảng 31.760 tỷ đồng; 63 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, quy mô xây dựng khoảng 69.300 căn hộ với tổng vốn đầu tư khoảng 18.800 tỷ đồng.

 

Đối với chương trình phát triển nhà ở sinh viên, hiện tại đã có 85 dự án hoàn thiện và đưa vào khai thác sử dụng, giải quyết nơi ở cho khoảng 330.000 sinh viên.

 

Nếu tính quy đổi, thông qua những chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm, tới nay đã có khoảng 780.000 hộ gia đình, tương đương với khoảng trên 3 triệu người thu nhập thấp, người nghèo được cải thiện chỗ ở.

 

Phát triển nhà ở xã hội nhằm khôi phục thị trường BĐS

Trong giai đoạn năm 2010 về trước, thị trường địa ốc phát triển thiếu ổn định, khi thì nóng sốt, lúc lại trầm lắng, thậm chí là đóng băng theo từng chu kỳ. Song, mấu chốt vấn đề nằm ở chỗ giá nhà đất càng tăng, sản phẩm nhiều song người thu nhập thấp, người nghèo vẫn khó tiếp cận và sở hữu.

 

Năm 2011-2012 là thời kỳ đỉnh điểm, thị trường “bất động” với lượng tồn kho lên đến gần 130.000 tỷ đồng. Nghịch lý ở đây là đại đa số dân cư đô thị vẫn không thể mua và sở hữu nhà ở. Nguyên nhân là do phần lớn sản phẩm nhà đất khi ấy đều thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi hơn 80% cư dân đô thị có thu nhập thấp và trung bình nên không thể đủ khả năng mua các sản phẩm này.

 

Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã thẳng thắn chỉ ra nguyên nhân dẫn tới tình trạng đóng băng của thị trường khi đó là lệch pha cung - cầu quá lớn, thừa quá nhiều sản phẩm cao và trung cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm giá rẻ, bình dân. Cách tháo gỡ duy nhất là cần phải khắc phục điểm yếu này, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm nhà đất tới được với mọi đối tượng, phù hợp với khả năng thanh toán thực và nhu cầu thực của thị trường.

 

Những năm qua, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm 2013 và Nghị quyết 61 năm 2014 cùng với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, việc rà soát phân loại những dự án BĐS được triển khai trên cả nước.

 

Từ đó, nhiều dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ những dự án nhà ở thương mại (chia nhỏ căn hộ) để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

 

Những chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng đối với những doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

 

Chính phủ đã dành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp...

 

Số lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm thấp và trung bình, lan dần sang khu vực sản phẩm trung cấp và cao cấp. Lượng giao dịch thành công tại Hà Nội năm 2014 tăng gần 2 lần, tại Tp.HCM tăng gần 1,3 lần so với năm 2013; trong 10 tháng năm nay, tại Hà Nội có khoảng 16.200 giao dịch thành công, tại Tp.HCM có khoảng 15.500 giao dịch thành công (tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái).

 

Tới tháng 10/2015, tồn kho BĐS đã giảm 72.262 tỷ đồng xuống còn 56.286 tỷ đồng (mức giảm tương đương với 56,21%) so với quý I/2013. Giá bán nhà được kéo về sát với giá trị thật và tương đối ổn định; trong đó có khu vực đã giảm đến 30% so với thời kỳ sốt nóng năm 2010, giúp khách hàng được hưởng lợi.

 

Như vậy, phát triển nhà ở xã hội đã trở thành dòng luồng khí nóng làm tan băng thị trường nhà đất, dần lấy thăng bằng cho cán cân cung - cầu đang lệch. Chọn tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS bằng chính sách mà lại phát triển được quỹ nhà ở xã hội vốn đang rất thiếu để người nghèo hưởng lợi từng được ví như “nhóm lửa dưới mưa.” Tuy nhiên, các giải pháp đồng bộ đã được chứng minh bằng sự phục hồi nhanh chóng của thị trường BĐS Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội đã khá thành công.